Отвечаем: В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее –
ГК), арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное
имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по
договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК,
другим законом или иными правовыми актами.
Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от
08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского
кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), действующей с
01.06.2015, установлен запрет победителю торгов на уступку прав по
обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в
соответствии с законом заключение договора возможно только путем
проведения торгов. Обязательства по такому договору должны быть
исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Учитывая статью 4 ГК РФ, мнение Верховного Суда Российской
Федерации по вопросу уступки прав по Договорам аренды Участков,
заключенным арендаторами на торгах, возможна передача такими
арендаторами прав и обязанностей по Договорам аренды, заключенным до
01.06.2015 (до вступления в силу Закона N 42-ФЗ), в том числе по
результатам торгов.
Передача арендаторами - победителями торгов своих прав и
обязанностей по Договорам аренды Участков, заключенным после 01.06.2015
противоречит действующему законодательству.
Исключение составляют случаи передачи арендатором - победителем
торгов своих прав и обязанностей по Договору аренды Участка:
- при отчуждении принадлежащего ему объекта недвижимости,
расположенного на Участке, являющемся предметом Договора аренды. В
данном случае следует учитывать соблюдение установленного подпунктом 5
пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК)
принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними
объектов, положения пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 ГК, пункта 1
статьи 35 ЗК (согласно которым приобретателем объекта недвижимости,
расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также
право использования соответствующей части земельного участка, занятой
таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и
в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта), подпункта 9
пункта 2 статьи 39.6 ЗК (которой предусмотрено заключение Договора
аренды без проведения торгов с собственником здания, сооружения,
расположенного на Участке)
Исходя из буквального прочтения пункта 7 статьи 448 ГК, запрет,
установленный данной нормой, не распространяется на передачу
арендатором по Договору аренды Участка, заключенному по результатам
торгов, этого Участка в субаренду.
Также, отмечаем, что п. 2 ст. 3 ГК РФ регламентировано, что нормы
гражданского права, содержащиеся в других законах, должны
соответствовать ГК РФ.
Таким образом, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ не должна входить в
противоречие с п. 7 ст. 448 ГК РФ. Следовательно, с 01.06.2015 уступка прав
и обязанностей по договорам аренды, заключенным по итогам торгов, не
допускается. Если договор может быть заключен только путем проведения
торгов, их победитель не вправе уступать права по такой сделке (п. 7 ст. 448
ГК РФ). Норма п. 7 ст. 448 ГК РФ является императивной.
В Вашем случае договор аренды земельного участка заключен в 2022
году в результате проведения торгов, т.е. после 01.06.2015 г., поэтому
передача прав и обязанностей по данному договору аренды земельного
участка невозможна. Однако, если иное не предусмотрено договором, Вы
имеете право на заключение договора субаренды данного земельного участка
в пределах срока основного договора аренды